Chung cư nhà ở xã hội Khu đô thị Bàu Tràm Lakeside (Ảnh: Báo Đà Nẵng).
Theo Nghị quyết, tổng chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê của các địa phương trong giai đoạn 2026–2030 là 899.857 căn, trong đó 708.834 căn nhà ở xã hội để bán hoặc cho thuê mua và 191.023 căn nhà ở cho thuê. Riêng Đà Nẵng được giao 26.279 căn. Chính phủ đồng thời yêu cầu nghiên cứu tăng nhà ở xã hội cho thuê, cho thuê mua, giảm nhà ở xã hội để bán; bố trí đủ quỹ đất tại những vị trí thuận lợi, có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ.Những con số đó cho thấy một chuyển động chính sách cần được nhận diện. Trong một thời gian dài, khi nói đến giải quyết nhu cầu nhà ở, chúng ta thường nghĩ trước hết đến việc giúp người dân sở hữu một căn nhà. Nhưng không phải mọi người có nhu cầu về chỗ ở đều có nhu cầu hoặc đủ khả năng mua nhà ngay. Công nhân mới đến thành phố làm việc, người trẻ mới lập nghiệp, người có thu nhập thấp, lao động dịch chuyển giữa các khu vực có thể cần một căn nhà thuê tốt, gần nơi làm việc với mức giá phù hợp hơn là một khoản vay kéo dài hàng chục năm. Bởi vậy, việc Nghị quyết 303 đặt riêng chỉ tiêu nhà ở cho thuê bên cạnh nhà ở để bán và thuê mua là một điểm cần đặc biệt quan tâm.
Từ đây cũng xuất hiện một cách nhìn khác về nhà ở xã hội. Đích đến cuối cùng không nhất thiết là mọi người đều phải sở hữu nhà. Điều quan trọng trước hết là người dân có thể tiếp cận được chỗ ở an toàn, phù hợp và có mức chi phí mà thu nhập của họ có thể chịu đựng được. Nhà ở xã hội vì thế không chỉ là câu chuyện của ngành xây dựng. Nó liên quan đến việc làm, tiền lương, giao thông, trường học, bệnh viện, dịch vụ công và cả cách tổ chức không gian đô thị. Đây chính là vấn đề lớn đối với Đà Nẵng khi triển khai chỉ tiêu 26.279 căn. Câu hỏi đầu tiên không nên là “tìm đâu ra đất để xây 26.279 căn?”, mà phải là “26.279 căn này dành cho ai?”. Bao nhiêu người thực sự cần mua? Bao nhiêu người có khả năng thuê mua? Bao nhiêu người chỉ cần thuê? Họ đang làm việc ở đâu? Thu nhập hàng tháng bao nhiêu? Một hộ gia đình có thể dành bao nhiêu tiền cho nhà ở mà vẫn bảo đảm những nhu cầu thiết yếu khác?Nếu chưa trả lời được những câu hỏi đó mà đã quyết định quy mô và vị trí dự án, chúng ta có nguy cơ giải bài toán từ phía cung mà chưa hiểu đầy đủ phía cầu.
Câu hỏi tiếp theo là xây ở đâu. Đất dành cho nhà ở xã hội không chỉ cần đủ diện tích mà phải đúng vị trí. Một căn hộ có giá thấp nhưng cách nơi làm việc hàng chục kilômét, giao thông công cộng không thuận tiện, thiếu trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu có thể không còn thực sự rẻ nếu tính cả chi phí và thời gian đi lại của người dân. Vì vậy, khi lựa chọn quỹ đất, cần nhìn đồng thời ba yếu tố: nhà ở – việc làm – giao thông. Điều này đặc biệt quan trọng đối với cấu trúc phát triển mới của Đà Nẵng. Những khu vực tập trung công nghiệp, logistics, cảng biển, thương mại, dịch vụ và những cực việc làm mới sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở. Nhà ở xã hội phải được xem là một phần của quy hoạch phát triển các khu vực đó ngay từ đầu, thay vì đợi hình thành khu sản xuất, khu dịch vụ rồi mới đi tìm đất xây nhà cho người lao động.
Một thách thức khác lớn hơn là nhà ở cho thuê. Xây nhà để bán và xây nhà để giữ lại cho thuê là hai bài toán tài chính rất khác nhau. Khi bán căn hộ, nhà đầu tư có thể thu hồi vốn tương đối nhanh. Khi cho thuê, vốn có thể nằm trong công trình hàng chục năm, trong khi vẫn phải chi cho bảo trì, quản lý và vận hành. Vì vậy, nếu muốn tăng mạnh nhà ở cho thuê như định hướng của Nghị quyết 303, không thể chỉ yêu cầu doanh nghiệp thay đổi cơ cấu sản phẩm. Phải đồng thời giải bài toán đất, vốn dài hạn, chi phí đầu tư, giá thuê và phương thức vận hành. Có thể hình dung đây là một phương trình gồm bốn phía: người dân phải thuê được, doanh nghiệp phải có khả năng đầu tư, Nhà nước phải hỗ trợ đúng chỗ và ngân sách phải chịu đựng được. Một chính sách bền vững chỉ hình thành khi bốn điều kiện này có thể tồn tại đồng thời.
Nghị quyết 303 cũng yêu cầu đưa các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê vào nhóm “luồng xanh”, “luồng ưu tiên”, đồng thời thực hiện song song các quy trình liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường nhằm rút ngắn thời gian. Đây là một hướng cải cách quan trọng. Nhưng “luồng xanh” chỉ thực sự có ý nghĩa khi đo được. Một dự án trước đây cần bao nhiêu ngày hoàn thành thủ tục? Sau cải cách còn bao nhiêu ngày? Hồ sơ đang dừng ở đâu? Cơ quan nào đang xử lý? Vì sao quá hạn?
Đà Nẵng có điều kiện để tiến thêm một bước: biến “luồng xanh” thành một hệ thống theo dõi số. Mỗi dự án có thể được theo dõi xuyên suốt từ quy hoạch, đất đai, lựa chọn nhà đầu tư, thiết kế, cấp phép, khởi công, xây dựng, hoàn thành cho tới phân phối và đưa người dân vào ở. Khi một dự án chậm, hệ thống phải cho biết nó đang tắc ở đâu chứ không đợi đến cuối năm mới tổng hợp rằng tiến độ chưa đạt.Tuy nhiên, ngay cả khi tất cả dự án hoàn thành đúng hạn, vẫn còn một câu hỏi lớn hơn: chúng ta đo thành công bằng gì?
Nếu chỉ tiêu duy nhất là số căn hoàn thành, địa phương có thể đạt mục tiêu xây dựng nhưng chưa chắc đạt mục tiêu xã hội. Một khu nhà hoàn thành nhưng tỷ lệ người vào ở thấp là một vấn đề. Một dự án có nhiều người ở nhưng chi phí nhà ở chiếm phần quá lớn thu nhập cũng là vấn đề. Một khu nhà giá thấp nhưng người dân mất quá nhiều thời gian đi làm mỗi ngày cũng cần được xem xét.Vì vậy, bên cạnh số căn hộ, cần bổ sung những thước đo gần với cuộc sống hơn: tiền thuê chiếm bao nhiêu phần thu nhập; thời gian đi làm bao lâu; người dân có tiếp cận được giao thông công cộng không; trường học và cơ sở y tế cách bao xa; tỷ lệ căn hộ thực sự được sử dụng thế nào; chất lượng vận hành sau vài năm ra sao.
Từ cách nhìn đó, Đà Nẵng có thể nghiên cứu xây dựng một Bản đồ nhà ở có khả năng chi trả -Da Nang Affordable Housing Map. Đây không đơn thuần là bản đồ đánh dấu những khu đất có thể xây nhà ở xã hội. Mỗi vị trí cần được đặt trong quan hệ với dân số, thu nhập, việc làm, giao thông, trường học, bệnh viện, hạ tầng, giá đất, dự án đang triển khai và nhu cầu nhà ở thực tế. Khi có hệ thống dữ liệu như vậy, một câu hỏi tưởng như rất đơn giản nhưng lâu nay khó trả lời có thể được giải quyết tốt hơn: nếu thành phố có nguồn lực đầu tư thêm 1.000 căn nhà ở xã hội thì nên đặt chúng ở đâu để mang lại lợi ích lớn nhất cho người dân?
Đó cũng là lúc vai trò giám sát cần thay đổi. Thay vì chỉ hỏi “đã xây được bao nhiêu căn?”, có thể hỏi sâu hơn: nhu cầu thực là bao nhiêu; quỹ đất nào có thể triển khai ngay; tỷ lệ bán, thuê mua và cho thuê thế nào; giá nhà có phù hợp thu nhập không; nguồn vốn ở đâu; thủ tục mất bao lâu; dự án nào đang chậm và vì sao; người được hưởng có đúng đối tượng không; sau khi hoàn thành, người dân có thực sự vào ở không? Mỗi câu hỏi như vậy nên được trả lời bằng năm yếu tố rất cụ thể: hiện trạng là gì, mục tiêu là bao nhiêu, nguồn lực ở đâu, khi nào hoàn thành và ai chịu trách nhiệm. Khi năm yếu tố này được xác định, một chủ trương mới có thể chuyển thành chương trình có khả năng kiểm tra và giám sát.
Nghị quyết 303 vì thế có thể được nhìn nhận rộng hơn một chương trình xây dựng nhà ở xã hội. Đối với Đà Nẵng, đây là cơ hội để xem xét lại mối quan hệ giữa nhà ở với cấu trúc phát triển đô thị. Thành phố phát triển các cực việc làm mới ở đâu thì phải dự báo nhu cầu nhà ở ở đó. Nơi nào tập trung đông người lao động thì phải tính giao thông công cộng, trường học, y tế và dịch vụ thiết yếu. Phát triển nhà ở không thể đi sau phát triển đô thị mà cần trở thành một bộ phận của chính quá trình tổ chức đô thị.
Cuối cùng, 26.279 căn chỉ là một con số. Giá trị thực sự của chính sách nằm ở những con người sẽ sống trong những căn nhà đó. Họ có tìm được chỗ ở phù hợp không? Họ phải dành bao nhiêu phần thu nhập cho tiền nhà? Họ mất bao lâu để đến nơi làm việc? Con cái họ có trường học gần nhà không? Và sau mười hay hai mươi năm, những khu nhà ấy có trở thành những cộng đồng đô thị đáng sống hay không? Nếu trả lời được những câu hỏi đó, Đà Nẵng không chỉ hoàn thành một chỉ tiêu của Nghị quyết 303. Thành phố có thể tiến thêm một bước quan trọng: từ quản lý các dự án nhà ở xã hội sang quản trị một hệ thống nhà ở có khả năng chi trả; từ mục tiêu xây đủ nhà sang mục tiêu bảo đảm người dân có chỗ ở phù hợp; và từ chính sách nhà ở riêng lẻ sang chính sách phát triển đô thị lấy con người làm trung tâm.