QUẢN LÝ CONDOTEL, BÀI TOÁN NHIỀU ẦN SỐ

Tô Văn Hùng
29-03-2018

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng với các loại hình sản phẩm đa dạng, trong đó có loại hình căn hộ du lịch (condotel).

 

     Trong con số gần 23.000 căn hộ condotel đã được cấp phép đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác sử dụng trong phạm vi toàn quốc, thành phố Đà Nẵng đóng góp con số đáng kể. Tính đến hết tháng 02/2018, đã có 09 dự án được cấp phép xây dựng với khoảng 9.300 căn, trong đó có các dự án có quy mô lớn như: Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (1.969 căn), Ánh Dương - Solied (3.252 căn), Condo1 & Condo2 thuộc dự án Ariyana (1.440 căn), Condotel Ngô Quyền Đà Nẵng (864 căn), Hòa Bình Xanh Đà Nẵng (768 căn), Tháp CT3& CT7 thuộc dự án Đà Nẵng Times Square (591 căn)…, hầu hết các dự án này đã được cấp phép theo hình thức là căn hộ lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở. Với con số nêu trên, có thể thấy Đà Nẵng là một trong những thị trường hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt đối với thị trường condotel. Đây là cơ hội để thành phố có thể tranh thủ nguồn lực góp phần phát triển kinh tế - xã hội trong thời gian đến. Tuy nhiên, trong bối cảnh còn nhiều bất cập về mặt pháp lý cũng như hạn chế về năng lực quản lý, việc cấp phép đầu tư xây dựng các dự án condotel khiến cho dư luận, chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch nhiều quan ngại và ngay cả các cơ quan quản lý còn lúng túng thì cần phải có sự chú trọng trong việc cấp phép đầu tư dự án condotel.

     Trong khuôn khổ bài viết, tôi xin nêu một số bất cập, nguy cơ phải đối mặt với loại hình đầu tư, kinh doanh này khi chưa có hành lang pháp lý cụ thể để quản lý. Trước hết phải kể đến nguy cơ phá vỡ tổng thể quy hoạch chung đô thị, phát sinh hệ lụy lâu dài cho thành phố, mất khả năng kiểm soát về hạ tầng đô thị. Qua theo dõi việc cấp phép đầu tư xây dựng các dự án codotel trên địa bàn thành phố, nhận thấy phần lớn các dự án này được xây dựng trên các khu đất được quy hoạch với chức năng Thương mại dịch vụ có thời hạn. Quá trình thực hiện đầu tư, hầu hết các nhà đầu tư mong muốn được chuyển thành đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Về mặt quy hoạch, rõ ràng khi thay đổi thành phần cơ cấu đất đai, đồng nghĩa với việc phá vỡ quy hoạch tổng thể đã được phệ duyệt. Cũng chính từ việc không tuân thủ quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt nên nguy cơ tiếp theo sẽ là hàng loạt các vấn đề bất cập về hạ tầng, như: ùn tắc giao thông, quá tải thoát nước đô thị, thiếu nước sinh hoạt…Trong trường hợp Chính phủ thừa nhận loại hình này là nhà ở thì có nghĩa là bài toán về cung ứng hạ tầng xã hội, hệ thống thiết chế văn hóa cơ sở sẽ được giải quyết như thế nào?

     Kế đến là sự bất cập trong việc áp dụng quy chuẩn xây dựng trong cấp phép. Hiện nay, chưa có quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng về condotel nên cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và các đơn vị tư vấn gặp rất nhiều khó khăn trong công tác thiết kế, thẩm tra, thẩm định, phê duyệt các dự án condotel. Hiện nay Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn cụ thể đối với các dự án condotel mà các căn hộ ngoài sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn còn có thể sử dụng vào mục đích ở ổn định, lâu dài và hình thành đơn vị ở thì phải đáp ứng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như đối với nhà ở chung cư. Đối với các dự án condotel mà các căn hộ chỉ sử dụng để kinh doanh cho thuê lưu trú ngắn hạn và không hình thành đơn vị ở thì có thể áp dụng quy định, tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng chung như đối với công trình khách sạn.

     Thực tế việc các cơ quan quản lý nhà nước linh hoạt vận dụng các quy chuẩn trong thẩm tra, thẩm định dự án condotel là việc làm cần thiết khi hệ thống pháp lý chưa có quy định cụ thể đối với loại hình này. Tuy nhiên, đây cũng là những bất cập rất lớn, nhất là việc đảm bảo các điều kiện thiết yếu cho sinh hoạt, nhất là công tác đảm bảo an toàn, thoát hiểm thoát nạn, PCCC trong quá trình khai thác sử dụng công trình sau này, trong 1 tòa nhà không thể áp dụng cùng lúc 2 quy chuẩn khác nhau trong khi quy chuẩn xây dựng về nhà ở hoàn toàn khác với quy chuẩn xây dựng khách sạn.

     Khó khăn trong quản lý cư trú, giám sát phát triển quy mô dân số là điều không tránh khỏi. Tại Kỳ họp thứ 5 HĐND TP Đà Nẵng khóa VIII đã thông qua Đề án phân bổ dân cư trên địa bàn giai đoạn 2013-2020. Qua giám sát cho thấy việc phân bổ dân cư trên địa bàn thành phố hầu như chưa được kiểm soát chặt chẽ. Xu hướng các dự án chung cư cao tầng tập trung ngày càng nhiều tại các khu vực trung tâm thành phố, đồng nghĩa với việc mật độ dân số ngày càng cao ở những quận Hải Châu, Thanh Khê và Sơn Trà. Áp lực về tổ chức giao thông, cung ứng hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên…), nước sinh hoạt, thoát nước đô thị đang trở nên quá tải. Việc cấp phép đầu tư các dự án condotel trong khi chưa có một giải pháp căn cơ đảm bảo phân bố dân cư sẽ dẫn đến nhiều bất cập trong công tác phát triển dân số và đặc biệt là quản lý cư trú đối với loại hình này.

     Cuối cùng là việc thất thu ngân sách. Nếu như các khu đất được quy hoạch với chức năng thương mại dịch vụ, việc đầu tư xây dựng dự án tuân thủ tính chất kinh doanh như trên thì rõ ràng giá trị gia tăng từ hoạt động đầu tư sẽ mang lại lợi ích kinh tế nhiều hơn, lâu dài hơn cho thành phố thông qua quá trình kinh doanh, khai thác dịch vụ của dự án. Nhưng nếu chỉ dừng lại dự án bất động sản, thì giá trị đóng góp ngân sách cho thành phố là rất hạn chế.

     Từ một số bất cập nêu trên, tôi xin kiến nghị một số giải pháp cụ thể. Đó là, trước mắt, trong khi Chính phủ chưa ban hành hành lang pháp lý liên quan đến quản lý loại hình condotel, thì tạm dừng việc cấp phép xây dựng các dự án này trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Kế đến, chúng ta cần rà soát tổng thể quy hoạch, đánh giá cụ thể năng lực cung ứng hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, điện, TTLL…) và hạ tầng xã hội (trường học, cơ sở y tế, nhà văn hóa, công viên vui chơi giải trí…) để có thể xác định cụ thể vị trí, khu vực có thể cấp phép cho loại hình nhà ở cao tầng hay cơ sở lưu trú phục vụ du lịch. Đồng thời cần rà soát đề án phân bổ dân cư để có giải pháp phân bố hợp lý dân số cùng với kế hoạch, lộ trình đầu tư nâng cấp hệ thống hạ tầng đảm bảo tốt nhất điều kiện sống, sinh hoạt cho người dân; cùng với đó là việc tăng cường giải pháp quản lý cư trú trên địa bàn nhằm đảm bảo ANTT, ANQP và phòng tránh tệ nạn xã hội.
                                                                                                                                                                        KTS Tô Hùng

CÁC TIN KHÁC